Respuesta corta
En Andalucía no se pide una “licencia” en sentido estricto. Para alquilar tu piso como vivienda de uso turístico (VUT) hay que presentar una declaración responsable por vía electrónica ante la Junta de Andalucía para inscribirlo en el Registro de Turismo de Andalucía. Antes, la vivienda tiene que cumplir los requisitos del decreto autonómico, la normativa urbanística de tu ayuntamiento y los estatutos de tu comunidad. Al terminar obtienes un código (por ejemplo, VUT/MA/…) que debe aparecer en todos tus anuncios.
Si tu piso está en Málaga capital: el Ayuntamiento tiene suspendidas las nuevas altas de viviendas turísticas. Te lo explicamos en nuestro artículo sobre la moratoria. Revisa este punto antes de nada.
Paso 1. Comprueba si tu vivienda puede ser turística
Antes de preparar papeles, descarta los tres motivos que más bloquean una alta:
- Urbanismo municipal. La Junta recomienda verificar con el ayuntamiento que la vivienda cumple la normativa urbanística aplicable al uso turístico. Desde 2024, los ayuntamientos andaluces pueden limitar el número de viviendas turísticas por edificio, zona o barrio.
- Comunidad de propietarios. No se puede destinar una vivienda a uso turístico si los estatutos lo prohíben. Además, tras la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, las viviendas nuevas necesitan el acuerdo previo de la comunidad.
- Vivienda protegida. Las viviendas sometidas a algún régimen de protección pública (VPO) no pueden ser de uso turístico.
Paso 2. Revisa los requisitos de la vivienda
La normativa andaluza (Decreto 28/2016, modificado por el Decreto 31/2024) fija, entre otros, estos requisitos:
| Requisito | Qué exige |
|---|---|
| Capacidad máxima | 15 plazas si se alquila completa; 6 si se alquila por habitaciones |
| Plazas por habitación | Máximo 4 |
| Superficie | 14 m² construidos por plaza, con un mínimo de 25 m² (o lo que fije el planeamiento municipal) |
| Refrigeración | En salón y dormitorios si se alquila entre mayo y agosto |
| Calefacción | En salón y dormitorios si se alquila entre diciembre y marzo |
| Baños | El número mínimo aumenta a medida que crece la capacidad de la vivienda |
A esto se suman requisitos de equipamiento y servicio: ventilación adecuada, mobiliario y menaje suficientes, botiquín, información turística, limpieza a la entrada de cada huésped y ropa de cama y aseo, entre otros. Antes de presentar la declaración, repásalos uno a uno con el texto oficial y con la guía de la Junta.
Paso 3. Reúne la información necesaria
Para la declaración responsable necesitarás, como mínimo:
- Datos de la persona propietaria y, si es distinta, de la titular de la explotación (por ejemplo, la empresa que gestiona la vivienda).
- Referencia catastral de la vivienda.
- Capacidad máxima (plazas) y modalidad: vivienda completa o por habitaciones.
- Periodos de funcionamiento previstos, si no se alquila todo el año.
- Certificado digital o sistema de identificación electrónica.
Paso 4. Presenta la declaración responsable
La declaración se presenta por vía electrónica, con certificado digital, a través de la oficina virtual de la Consejería de Turismo de la Junta de Andalucía. En ella declaras que la vivienda cumple todos los requisitos y que tienes la documentación que lo acredita.
Ten en cuenta que:
- El número de registro que recibes al presentarla no es todavía el código de inscripción. El código definitivo llega cuando la Administración inscribe la vivienda.
- La Junta comunica la inscripción al ayuntamiento correspondiente.
- Lo que declaras puede comprobarse en una inspección: declarar algo que no se cumple puede suponer sanciones y la baja de la vivienda.
Paso 5. Después de la inscripción
Con el código en la mano, todavía quedan obligaciones:
- Muestra el código en todos los anuncios: Airbnb, Booking, Vrbo y tu web. Tras la anulación del registro estatal (NRUA), el código autonómico es el que cuenta.
- Registra a los viajeros ante las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad en cada estancia.
- Declara los ingresos en tu declaración de la renta.
- Mantén los requisitos: climatización, equipamiento, limpieza y buena convivencia con la comunidad.
- Comunica los cambios (de titular, de capacidad o de periodos de funcionamiento) y la baja si dejas de alquilar.
Errores frecuentes que retrasan o tumban una alta
- No comprobar antes la normativa municipal o la situación de la comunidad.
- Declarar más plazas de las que permite la superficie.
- No tener climatización en todos los dormitorios en los meses en que se alquila.
- Publicar anuncios antes de tener el código o sin mostrarlo.
- Confundir el número de registro de entrada con el código de inscripción.
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Este artículo es informativo y no sustituye al asesoramiento jurídico ni a la consulta de la normativa vigente. Consulta el Decreto 28/2016 y sus modificaciones en el BOJA, las preguntas frecuentes del Registro de Turismo de Andalucía y la normativa urbanística de tu municipio.
